マンション選びのポイント(建物で選ぶ) ~ルールを守ってお互いに快適な生活を~

マンションの種類

「住まい」にいろいろな種類があるように、「マンション」ひとつとってみても様々な種類があります。また、何に注目するかでその分類の仕方も変わってきます。 それぞれの種類にメリット・デメリットがあり、どれが一番いいというものはありません。自分の生活スタイルを考え選んでいきましょう。

マンションの種類の対比

※下記の分類に明確な分類設定はありません。一般的な分類の種類です。

分類項目 種類
規模 ◆小規模◆総戸数が50戸以下ぐらい。住居者がそれほど多くないため顔見知りになりやすい。が、管理費等は高くなりやすいので、管理人の勤務日数を少なくしている場合もある。 ◆中規模◆総戸数が50~200戸以下ぐらい。住居者の人数が多いため、管理費等の一人当たりの負担が少なくなる。エレベーターの台数が住居者に対して少なめなこともある。 ◆大規模◆総戸数が200戸を超える。公園や図書館などを敷地内に設け、ホテル並みのサービスを提供する場合も多いが、反面管理費等が高くなり、サービスも利用していないという事態も起こりえる。
高さ ◆低層◆階数が3階ぐらいまで。第1種低層住居専用地域に建設されることが多いため、良好な住宅環境が期待できる。一般的に管理費は高め。中古の場合エレベーターがないというケースもある。 ◆中高層◆階数が4階~19階ぐらいまで。マンションが多い住宅地に建つことが多く、生活環境もある程度整っているパターンが多い。場合によっては駐車場やエレベーターが不足しがち。 ◆超高層◆階数が20階以上。地域のシンボル的に存在になりやすい。上層階は眺望がよいが、出不精に陥りやすい。階数により価格差が生じているため、上層階と低層階との間で派閥ができやすい一面もある。
ロケーション ◆都心型◆都市部の主要駅の近くなどに建つ。狭い土地に高層で建てることが多い。交通の利便性は高いものの、駐車場などの敷地を必要とする設備面では不便なことも多い。 ◆郊外型◆敷地に余裕がある郊外に中規模~大規模で建つことが多い。駐車場・駐輪場は整っているが、反面公共交通機関の利用や買い物などの利便性は劣ることがある。
形状 ◆一般(ようかん型)◆長方形のシンプルな形。似たような間取りになりやすいが、その分設計費用や建設費用がおさえられる為価格も安くなりやすい。

◆特殊(L字型・コの字型・雁行型など)◆敷地の形状や規模・採光等を考慮して作られる形。部屋ごとのタイプがわかれ選択肢が増えるが、窓のとり方によってはプライバシーの問題が生じる。

マンション選びのポイント(建物内で選ぶ) ~同じマンションでも千差万別~

同じマンション内であっても

場所や建物そのものが気に入ったマンションが見つかっても、いざ現地に赴いてみると、いろんなタイプがありすぎて、どのタイプを選んでいいか判らなくなることはありませんか?
また、同じタイプで間取りも一緒なのに、階数によって金額が変わってしまったり・・・。
マンションは敷地内にいくつもの部屋が存在するので、立地条件でひとつのマンションに絞り込めてもさらに条件を絞っていく必要があります。
ここでは、マンション内の位置と、部屋の間取りについて注目してみましょう。

位置に注目

マンションは基本的に上階にいくほどお部屋の価格は高くなります。
また、同じ高さでも、角部屋の方が中部屋よりも高くなってきます。自分の望むポイントを抑えて部屋を選んでいきましょう。

部屋の位置による違い
項目 内容 イメージ図
階数 上層階にいくほど、目の前に高い建物が建っている可能性が低くなるため、日当たりがよく眺望に恵まれている。
(ただ、中高層のビルが立ち並ぶ場所だと、ビルの屋上などが視界に入ってくることもある。)
下の階とは違った広めの間取りを設けていたり、ルーフバルコニー付の部屋を用意してあったりする。
低層階は、一般に日当たりは良くないがその分価格はお値打ちである。
また1階のお部屋には専用庭やそこから通じている専用駐車場などが指定されていることもある。上層階より防犯面は劣る。

平面位置 中部屋よりも角部屋の方が日当たりや通気性がよい。また隣が1件になるためより隣への気遣いやトラブルは減る。東角の方が西角よりも高い。
エレベータや機械式駐車場の近くの部屋だと、機械音が気になることがあるが、最近の設備ではほとんど音はしなくなっている。

間取りに注目

マンションでは、縦列では同じ間取りにすることはよくありますが、同じフロアー内でみたとき、その間取りはいろいろあります。
ただ、多くの人に受け入れられるようにある程度パターン化されてきています。
ここでは代表的な間取りを取り上げますが、販売開始直後のマンションであればいくつかの間取りプランから選べる場合があったり、オプション工事で多少の変更を聞き入れてくれる場合もあります。

間取りによる違い

※タイプの名称は便宜上ここで用いているだけで決まった呼び方はありません。

タイプ 内容 イメージ図
直線型 玄関からリビングまで直線に延びた廊下から、左右に各部屋を振り分けていくパターン。
一番多く見られる間取りで希少性はないが部屋の形は整いやすく、価格も他より安めが多い。
南北に長く、南の間口が狭くなることもある。
また、玄関からリビングが丸見えになるため、プライバシーを気にして嫌う人もいる。

中央型 玄関を部屋の中央に配置させ、居室とリビングを分けるパターン。比較的廊下が短くなることが多い。
各居室の独立性が高く、隣家と接する部屋数が少なくなる。通風・採光が取りやすい。
ワンフロアーの部屋数が少ない場合や、多い場合はエレベータ数を増やさなくてはならないため、価格は割高になる。

横広型 間口が広く、部屋の形が正方形(もしくは横に長い長方形)になるパターン。バルコニーに接している部屋が広く取れるため採光に優れている。
この間取りをつくることによりマンション全体で日当たりのいい部屋が少なくなるため、価格はかなり割高。また梁が多くなることがある。

マンションは共同住宅 ~ルールを守ってお互いに快適な生活を~

専有部分と共用部分

マンションを購入した場合、一体どこまでがその購入した人の物なのでしょうか?
購入した各戸が各人の所有になるのはわかります。
では、その敷地は?また建物のエントランス、廊下、階段は?これらは誰の所有になるのでしょうか?

マンションの場合、そういったみんなが共有して使う部分は共用部分といい、その所有権は各戸の所有者全員にあり、総住戸面積に対して各戸面積の割合が所有権の割合にしていることが多いようです。
(対照的に、それぞれが所有する各戸のことは専有部分と呼びます。)

では、共用部分とはどこまでを指すのでしょうか?意外かもしれませんが、バルコニーや集合郵便受けなども共用部分に含まれます。これらは専用して使ってもいい「専用使用権」が与えられている場所なのです。
共用部分になると、あくまでみんなの物ですから、勝手に変更したりすることは出来ません。

おもな専有部分と共有部分
区分 おもな場所
専有部分 各住戸内(トランクルームは含む場合と含まない場合がある)





建物の基礎・外壁・屋根などの構造部分(玄関扉・扉枠・外気に面する窓ガラスなども含む)
配管・パイプスペース・受水タンク・排水施設・電気設備などの設置設備
エントランス・風除室・廊下・階段・エレベーターなど通過する部分
ゴミ置場・宅配ボックス・クリーニングボックスなど共有して使う部分
管理人室・集会場・ゲストルームなど住戸以外の部屋
植栽・オブジェなど装飾部分


使

駐車場・駐輪場
専用庭・バルコニー・ルーフバルコニー
集合郵便受け
アルコーブ(各住戸のポーチ)

管理組合と管理規約

マンションは共同住宅ですから、みんなが快適に暮らすためにはルール作りが必要です。
そのためマンションには区分所有法が適用され、区分所有者(簡単に言えばマンションの各住戸の購入者)は全員組合員となって管理組合を結成し、共同生活をしていくうえでの取り決めを行っていきます。
この話合いは「総会」と呼ばれ、区分所有法により年に1回は開かなくてはなりません。
そこで定まったルールが「管理規約」となり、実際に入居者たちが守っていななくてはならない約束事なのです。

◆コメント◆管理組合の運営も管理規約の制定も、組合員であるマンション購入者たちによって行われるべきことですが、実際問題大変な作業になります。
そこでほとんどの場合が、マンションが販売されている時に事業主によって管理組合をサポートする管理会社と契約を結び、総会の開催など手助けしてもらいます。
またマンションの購入の契約の段階で管理規約ができあがっているので、購入者にそれほど負担はないでしょう。
しかし、やはりここは自分たちの家のことですからお任せしすぎるのも問題ではないでしょうか?
※契約している管理会社や定まっている管理規約の内容は総会の決議で必要数の賛成票があれば変更することが可能です。

マンション選びのポイント(総合編) ~いろんな角度から検証を。でも譲れないものは~

冷静に判断を

新築マンションの場合、販売を開始と同時に、現地もしくは現地付近にモデルルームが用意され、見学することができるのでご購入いただく物件のイメージがつかみやすくなっています。
しかし、モデルルームはオプション工事などが行われ標準仕様とは違っていたり、豪華なインテリアなどが入っていて、つい惑わされがちになってしまいます。
購入の際には、いったん冷静になってもう一度気になる点を確認してみましょう。
但し、いろいろなものを見すぎて逆にいつまでたってもマイホームが買えないという方も。
すべてにパーフェクトを求めるのではなく、自分が譲れない点を整理にしてチェックしましょう。

選ぶときのチェックポイント

チェックシートを印刷する

条件 具体例 チェック欄
立地・環境 【通勤、通学】  
・駅、バス停までの距離、所要時間  
・学校までの距離、所要時間  
・電車やバスの本数、最終運行時間など  
【生活の利便性】  
・最寄スーパーまでの距離、開店閉店時間  
・銀行、郵便局までの距離  
・病院までの距離  
【周囲の環境】  
・公園や自然に恵まれた場所かどうか  
・望ましくない建物、施設などがないか  
・夜の状態(人通り、外灯など)  
構造 ・どのような地盤でどういった対策をしているか  
・耐震構造、免震構造などの耐震構造  
・鉄筋、コンクリートなどの工夫はあるか  
・住宅性能評価書を取得しているか  
セキュリティ ・防犯カメラの位置、数  
・警備会社との契約の有無  
プライバシー ・目隠しパネル、磨りガラスが使用してあるか  
遮音性 ・壁の厚さ、素材  
・スラブ工法などの工法に工夫はあるか  
価格 ・無理な返済なく買える価格か  
広さ ・全体の広さは十分かどうか  
・収納は確保されているか  
間取り ・部屋数は足りているか  
・使いやすい導線かどうか  
・各部屋が使いやすい形かどうか  
採光・眺望 ・リビングの方角  
・冬至の時の日の入り具合  
・北側の部屋の明るさ  
・バルコニーからの視界を遮るものがあるかどうか  
設備・仕様 ・最新の設備の有無  
・各設備は標準かオプションか  
・使いやすい設備が取り付けられているか  
駐車場 ・屋内、屋外、平面、機械式などのタイプ、台数  
・2台目用、来客用のスペースの有無  
ペット ・ペット飼育可かどうか  
・どういった規定があるか  
・ペットを飼わない人にも考慮されているか  
アフター
サービス
・アフターサービス規準は正当かどうか  
・定期点検の予定はどうなっているか  
・住宅性能保証制度を利用しているか  
管理 ・管理人は日勤、巡回、常駐か  
・管理業務の内容は適確か  
管理費・
修繕積立金等
・毎月の金額、将来の増加額予想  
・専用庭、ルーフバルコニー等の使用料  
・長期修繕計画はきちんと立てられているか  
業者 ・信頼できる売主、設計会社、施行会社、管理会社か  

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